נדל”ן מניב והפרמטרים המומלצים לבחירת נכס להשקעה

השקעה מניבה נתפסת כאפיק השקעה אטרקטיבי בעבור המשקיעים, הודות לפוטנציאל ההכנסה הקבועה שהיא טומנת בחובה.
נדל”ן מניב הוא נכס שיש לו פוטנציאל ייצור תשואה עבור בעליו, כאשר התשואה יכולה להוות הכנסה קבועה בניכוי העלויות הקשורות לטיפול ומימון הנכס.
נכסים שונים נכללים בהגדרת נדל”ן מניב, ביניהם ניתן להשקיע ב: מתחמי מגורים, בנייני משרדים אך גם עסקים, שטחי תעשייה, מלונות ועוד. בשנים האחרונות, ניתן לראות שהשקעות נדל”ן מניב בחו”ל צברו תאוצה רבה והפכו לפופולריות במיוחד, בזכות המחירים האטרקטיביים של הנכסים המוצעים למכירה ופוטנציאל התשואה מההשקעה.

מהם הפרמטרים לבחירת נכס מיטבי להשקעה?

בבואנו לבחור נכס להשקעה, חשוב לבחון מספר פרמטרים שיש להם השפעה מכרעת על העסקה כולה. ראשית, נבחן מהו שיעור התשואה שאנחנו מצפים לקבל מרכישתו של נכס מסוים. שנית, נבחן מהי ההשקעה הנדרשת על מנת לרכוש את הנכס או לממן את רכישתו בסיוע מהבנק לעומת הרווח הצפוי מהשכרתו (במקרה של מימון בנקאי ולקיחת משכנתא יש לבחון את גובה ההחזר לבנק, הגורם כמובן להפחתה בתשואה ) . נתון זה נגזר ממיקומו של הנכס הפוטנציאלי, מצב הנכס, גודל הנכס ועוד. שלישית, בהתחשב בנתוני ההשקעה והתשואה, נבחן מהו הרווח הנקי אותו אנו עתידים להרוויח מעסקת הנדל”ן. יש לקחת בחשבון שהתשואה הממוצעת בחישוב שנתי של השכרת נכס מניב בחול נעה בין 11%-5% (לשנה בממוצע).

פרמטר נוסף לבחינת הנכס, הוא מידת הסיכון אותו מוכן המשקיע ליטול במסגרת השקעה מניבה בכלל ונדל”ן מניב בחו”ל בפרט. הרי בכל אפיק השקעה, סולידי ככל שיהיה, קיים אלמנט סיכון. חשוב לבחון באופן מקיף ומודע גורמים שעשויים להשפיע באופן שלילי על פוטנציאל ההשקעה והסיכון הכלכלי הקיים בצד העסקה עבור המשקיע. הביקוש לנכסים באזור המדובר, תוכניות פיתוח עתידיות, מחיר הנכס, השקעה נדרשת בשיפוץ ותחזוקה, תדמית האזור, שכר הדירה הנהוג באותו אזור ועוד.

עוד דבר שחשוב לבחון, לפני חתימה על חוזה רכישה, הוא ההתאמה הפיננסית בין מצבו הכלכלי של המשקיע, לבין היקף ההשקעה ודרישות העסקה בפועל והעלויות הכרוכות ברכישת הנכס. חשוב לקחת בחשבון גם תשלומים שונים לאנשי מקצוע כגון: עורכי דין, מתווכים, משפצים ועוד.

כמו כן, יש לבחון את היקף תשלומי האגרות והמיסים הנדרשים במעמד העסקה כולל חוקי ירושה (ככל שישנם). על המשקיע לבדוק האם הוא מוכן להשקעה כלכלית שכזו, הדורשת מצידו זמן ויכולות לצורך מציאת שוכרים לנכס, פרסום הנכס המוצע, תחזוקה במידת הצורך, גביה ומעקב אחר גבייה, חוזים ועוד. אם המשקיע אינו מעוניין לנהל זאת בעצמו, תתאפשר שכירת שירותים בתשלום של חברות ניהול שונות שידאגו לבצע את השירותים הנ”ל עבור תשלום מצד המשקיע, אך תמורת זאת ישנן עלויות שמופחתות מהתשואות. בנוסף לכל האמור יש להתייחס כמובן גם למטבע באותה מדינה בה מושקע הנכס.

סוגי נכסים מניבים

קיימים סוגים שונים של נכסי נדל”ן מניב אשר עומדים לרשותו של כל משקיע פוטנציאלי לשם רכישה והשכרה למטרות רווח. במאמר זה נסקור חלק מהן:

נכס נדל”ן מניב לצורך מגורים – הכוונה היא לנכסים בדמות דירות מגורים המשמשות להשקעה הממוקמות בבניינים, בתים פרטיים ועוד. אפיק השקעה זה נחשב לבטוח יותר בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, זאת מפני שהשקעת נדל”ן מניב בדמות נכס למגורים פחות מושפעת ממשברים כלכליים בשוק ההון או שאר גורמים מטלטלים אחרים. לכן השקעה בנכס למגורים הינה בעלת סיכון נמוך יותר בהשוואה אל שטחי מסחר ותעשייה.

שכונות מגורים–מולטי פמילי (Multifamily) – צורת השקעה , אשר בעבר הייתה שמורה רק למשקיעים עתירי הון וגופים מוסדיים. כיום משקיע יחיד, חברה בע”מ ,או קבוצת משקיעים יכולים להשקיע באמצעות רכישה משותפת של בניין דירות או מתחם מגורים. מתוך מטרה לקבל הכנסה על בסיס קבוע.

נכס נדל”ני בשטחי מסחר – בקטגוריה זו כלולים נכסים המשמשים כמחסנים, מרכזי לוגיסטיקה, חנויות, משרדים ואף חניונים, תחנות דלק ואולמות. היתרון האפשרי בהשקעה בנכס מסוג זה היא תשואה פוטנציאלית גבוהה לעסקת נדל”ן מסחרי בהשוואה לנכס למגורים.

השקעת נדל”ן מניב בישראל – עסקה של רכישת נכס למגורים או מסחר הממוקם בארץ. היכרות עם השוק המקומי, השפה והחוקים עשויה להוות יתרון אך יחד עם זאת, עלות הנכס, האגרות והמיסים נחשבים ליקרים בהשוואה ליתר מדינות העולם. בשל העלות הגבוהה יחסית של נכסים בארץ, כדאיות העסקה והתשואה הפוטנציאלית הופכת אף היא לנמוכה יותר.

השקעת נדל”ן מניב בחו”ל – בדומה לעסקת נדל”ן מניב בארץ, השקעה זו עשויה להיות מסוג מגורים או השקעה בנדל”ן לשם מסחר. היתרון הגדול בעסקה מסוג זה הוא מחירי נכסים נמוכים יחסית ותשואה גבוהה יותר עבור המשקיע בהשוואה אל עסקאות דומות המבוצעות בארץ.

מאפייניו של נכס נדל”ן מניב

 נדל”ן מניב מכיל בתוכו שני מאפיינים עיקריים:

רכיב ההון – הערך הכלכלי של הנכס ופוטנציאל לייצור רווח. הכוונה לשוויו של הנכס בפועל בנקודת זמן נתונה ופוטנציאל ההשבחה, שעשויה להגדיל בצורה ניכרת את ערכו של הנכס

רכיב התשואה – הכוונה היא לסכום ההכנסה שמקבל לידיו בעל הנכס כפועל יוצא מהשכרתו. זוהי השקעה פסיבית במהותה, שבאמצעותה יכול בעל הנכס לקבל הכנסה שוטפת למשך תקופה ארוכה יחסית, בניכוי ההוצאות.

מה חשוב לבדוק לפני השקעת נדל”ן מניב בחו”ל או בארץ?

 היכן ממוקם הנכס – יש לבחון עלויות מול הכנסה צפויה על מנת להעריך את כדאיותה של העסקה. אזורים מרכזיים בערים הנחשבות גדולות הם מבוקשים יותר אך גם יקרים יותר בהתאמה. אזורים פריפריאליים יהיו לרוב זולים יותר ומניבים הכנסה נמוכה יותר משכירות. נתון נוסף שכדאי לקחת בחשבון הינו נגישות תחבורתית של הנכס אל מרכזי הערים הגדולות. אזורים פריפריאליים עשויים אף הם להיתפס כמבוקשים במידה והתחבורה מהם אל המרכז וחזור היא זמינה ונוחה.

נתון נוסף שחשוב לבחון לגבי הנכס הוא קרבתו למרכזי תעסוקה, מרכזי לימודים, בתי חולים, מתחמי חנויות וכד’.

מצבו הנתון של הנכס – נכסים המצריכים השקעה ראשונית ניכרת, לפני השכרתם, מחייבים את המשקיע לבצע הערכה מדוקדקת של היקף העלויות הצפוי ואת כדאיות העסקה.

מגמת הביקוש – בחינת האזור בו המשקיע מעוניין לרכוש נכס היא בגדר חובה, זאת על מנת להבין האם הוא נחשב כמבוקש על ידי שוכרים פוטנציאליים. אזורים מבוקשים יותר בהם ההיצע הקיים להשכרה נחשב נמוך יחסית, יאפשרו למשקיע לדרוש סכום גבוה יותר וסבירות גבוהה יחסית לקבלו משוכרים פוטנציאליים. באזורים בהם היצע הנכסים גבוה והביקוש נמוך, התשואה האפשרית מהשכרה תהיה מוגבלת יותר.

אוכלוסיית השוכרים – מה מאפיין את האוכלוסייה שמעוניינת בהשכרת נכסים במקום, האם מדובר בזוגות צעירים, מבוגרים, בעלי משפחות מורחבות, או ילדים קטנים? כל אלה הם פרטים חשובים בעבור המשקיע על מנת שיוכל להעריך את העסקה ואת רמת הסיכון הכרוכה בה.

מאפיינים עירוניים ומדינתיים – לחוסנה הכלכלי של המדינה והעיר בה מתעניין המשקיע לרכוש נכס – יש השפעה ישירה על כדאיות העסקה ויחסי תשואה מול סיכון.

מהם היתרונות של קרן נדל”ן מניב בחו”ל?

לפני שנפרט את כלל היתרונות , נדגיש את היתרון של השקעה בנדל”ן מניב בחו”ל על פני ישראל  והוא שהעליות המשמעותיות במחירי הנדל”ן בישראל בשנים האחרונות גרמו להפחתת התשואה המתקבלת מהשקעה זו.

גיוס הון – קרנות נדל”ן מניב בחו”ל מכוונות לגיוס הון משמעותי על מנת לאפשר השקעה בו זמנית במספר פרויקטים ואף לעיתים במספר מדינות.

שותפות בהשקעות מניבות מטעם הקרן – קרן נדל”ן מניב בחו”ל מאפשרת למשקיע שאינו מסוגל לרכוש נכס באופן פרטי בארץ, להפוך לשותף בהשקעות נדל”ן מניב בחול דרך הקרן.

פיזור סיכונים – יתרון נוסף בקרן נדל”ן מניב בחו”ל טמון בפיזור הסיכון, בשל המספר הגבוה של הנכסים הנרכשים להשקעה ומושכרים במקביל, כך שבמידה ואחת העסקאות מתבררת ככושלת, עסקה מוצלחת אחרת עשויה לחפות על כך. משקיע פרטי, המושקע כולו בנכס אחד, לא יוכל לפזר את סיכוניו באופן שכזה. חברות נדל”ן הפועלות כקרן מפזרות בין המשקיעים את רווחי ההשקעה, ששיעורם הוא גבוה יותר בהשוואה אל שיעור ממוצע של אפיקי השקעה אחרים.

מקצוענות ומומחיות פיננסית – קרנות נדל”ן מניב מעסיקות מומחים בטעמם הבוחנים את כדאיותן של עסקאות שונות, ומייתרים את הצורך של המשקיע הפרטי לתור אחר נכס פוטנציאלי ולהשקיע את זמנו ומשאביו בבחינת אלמנטים שונים של כדאיות ההשקעה.

השקעה עקיפה – משקיעים רבים אינם מעוניינים ברכישת נכסים על שמם, קרן נדל”ן מניב מאפשרת השקעות ללא בעלות בפועל על נכסים.

פטור ממס על דיבידנד – קרנות נדל”ן בחו”ל מאפשרות לרווחים מהקרן הנחשבות כדיבידנד להיות פטורים מתשלום מס חברות.

נושאים נוספים באתר פינברט ישראל: השקעות אלטנטיביות, קרן השתלמות IRA, מה זה Private Equity Fund?